疯掉!罗村光明新城惊现三合同!铁路盘首付高达73万
功夫君二进罗村,光明新城板块令人心痛,要么贵要么吵,怎么选?
2012年,随着广东新光源产业基地落成,罗村光明新城项目启动。光明新城以新光源产业基地为核心,走的是产城融合之路。
发展至今,已有6年时间,目前是罗村一手盘最多的区域。生活配套方面,有富弘广场、美盛广场等商业体,教育有光明小学、超盈实验中学。美中不足的是,环境欠佳:厂房林立、火车呼啸、货车往来,整体制造业氛围很浓。
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我们这里是三合同,改造费一定要交
第一站,功夫君来到光明花半里。
项目在售一期车位,售楼部人气不错。洋房方面,在清少量120平余货,均为低层及顶楼单位,均价1.4万/平。新货方面,将推17座洋房,两梯五户,面积涵盖85/100/120平,吹风1.5万/平,预计下周开样板间,5月开盘。
▲项目沙盘(可谓非常简朴了)
谈及价格,销售十分坦荡:“三合同,毛坯9500元+装修4500元+改造费7万,改造费需一次性交付。”
功夫君还没反应过来,销售再次语出惊人:“最近限价放松了,下个月起我们的毛坯价会从9500元调高至10500元,所以新货就涨价啦!”
新货按1.5万/平计算,总价127万,毛坯三成26.7万+装修三成11.4万+7万改造费,首付45万,上车门槛不高。
▲需缴纳改造费打掉的飘台
7万元的改造费用作何处?销售表示,装修时会统一将房间内的飘台打掉,让实用率更高。然而,据功夫君了解,普通装修公司打飘台的费用为300-600元/个,三个房间加起来最高才千元。
面对不合理的改造费,功夫君提出质疑:“这笔改造费能否不交?”销售态度强硬:“一定要交,不交没法买房。”
三合同的诞生,实际上是开发商是通过改造费实现溢价。
▲小区花园
由于17座板块未开,只能参观11座毛坯房。从现场看来,实用率中规中矩,85平户型客厅开间达3.8米,但只有一个厕所。
景观方面,100/120平户型北看小区花园,满眼翠绿,颇为舒适;85平户型南朝罗村大道,汽车往来十分嘈杂,喇叭声更是让人烦躁。
功夫君扯大嗓门问道:“这儿好像有点吵啊?”
销售的回答相当耿直:“岂止有点吵,是非常吵啊!但这户型首付低呀!”
▲项目南侧的罗村大道
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装修款一次性付清,首付60万起
与光明花半里为邻的尚观嘉园目前无货,预计5月初新货加推。
▲项目外立面
新货将推33/34栋,北侧是村屋,南面望小区花园,两梯六户,面积为86和89平,带装修吹风均价1.5万/平,双合同,其中装修款计4000元/平,须一次性付清。
以一套86平为例,功夫君按1.5万/平估算,毛坯部分首付3成即28.38万,加上装修款34.4万,总首付要去到62.78万。
▲销售中心
据销售介绍,新货的装修标准实际是1000元/平左右,来看看交标样板房:
▲餐厅&客厅
对比光明花半里,尚观嘉园的户型实用率比较高,尤其体现在餐客厅和景观阳台。
其中,餐客厅的面宽有4米,正常摆放沙发、茶几和电视柜后,还能空出不少地方。
▲客房
当然,厅大相对应的就会压缩房间,如果不打掉飘台,主人房摆了一张一米五的床和一个衣柜后,就会显得逼仄。
厨房三件套用的是美的,卫浴是艺高。
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铁路旁老盘,第一年需支付73万
同样等待新货加推的还有翠湖绿洲。
项目即将加推41座新货,总高14层,两梯四户,面积101-104平,带装修吹风1.5万/平左右,双合同。
▲销售中心
据销售透露,新货装修款也是计4000元/平,不能贷款,但可以分期给,一年内付清。
怎么分期支付呢?
以一套101平三房为例,功夫君按均价1.5万/平估算,毛坯3成首付即33.3万,加上装修款3成12.1万合计45.4万。
给完这笔首付之后,隔半年再支付3成装修款,再隔半年再支付余下的4成装修款。这意味着,购房者第一年需要73.7万的资金,压力很大。
▲项目将加推41座
在罗村市场,翠湖绿洲是个有很有故事的同学。
该盘是廖创兴于2007年购得,体量庞大,2010年一入市就成了罗村市场数一数二的高价盘,加之首批户型设计不接地气,很长一段时间销售状况都不太理想。
2013年,该项目一度传出要被出售,而后宣布告吹。在这之后,项目还经历更名降价,一点一点熬到市场好转。
▲园区绿化
如今,翠湖绿洲已经开发到第四期尾声,还有4栋楼卖完就可以收官了,后面的新货将以大户型为主,小户型产品不再加推。
▲项目北侧约50米就是广三铁路
项目东北侧约50米处是广三铁路,是主要的噪音污染源,南侧与东侧还有多个厂房围绕,外部环境一般。
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单价1.65万区域最高 可选楼层不多
最后一站,功夫君来到了万科城市之光。
据了解,项目在清前期余货,主打89平三房,2梯8户,密度较大,均价1.65万/平,带装修双合同,毛坯单价1.15万/平,装修单价5千/平。
▲项目外立面
谈及价格,销售以89平单位为例,算了一笔数:
毛坯总价 | 102万 | 装修总价 | 44万 |
毛坯三成 | 30.7万 | 装修三成 | 13.3万 |
首付共44万,装修贷5年,月供约9000元 |
新货方面,还有两栋楼待售,开售时间待定。
样板间方面,对比前面几盘,就显得实用率一般了。88平单位,客厅开间仅为3.3米,儿童房及次卧相对狭小。
▲A户型竖厅设计
其中,88平还分为A/B两种户型,A户型为传统的竖厅设计,房间集中一侧,动静分明;B户型为横厅设计,坐在客厅可以看到多个房间的门,私密性打折扣。
▲B户型横厅设计
厨房方面,位置可容两人同时操作,但无连通生活阳台,无法扩容。此外,橱柜竟不在交标之列,实属罕见。
▲厨房空间不大
值得一提的是,该盘的销售介绍还是比较良心的,专门带功夫君去看“阳光宣言”“红线内不利因素”等告示,对于4号线地铁口的设置,也诚实地表示暂未有具体定点。
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不是贵就是吵,难以抉择
作为最近禅桂的不限购区域,罗村的客户群体主要是投资客或者没名额的购房者。纵览光明新城的4盘,缺点明显,实在有点难以选择:
光明花半里:三房户型只有一卫,近马路太吵。
尚观嘉园:装修款一次性付清,首付高。
翠湖绿洲:小区外外围环境一般,首年资金压力大。
万科城市之光:小区密度大,实用率低,单价贵。
从投资客的角度看,罗村有在建地铁站、佛山西站利好,但同等价位,禅城区也有不少选择,如城北三盘,张槎新盘等,单价更有优势。
从自住的角度考虑,光明新城环境一般,货车多,生活配套有待发展,孝德湖板块会更舒适宜居。
如果是你,会怎么选呢?
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